전세 사기 피하는 5가지 꿀팁

전세 사기 예방 5가지 꿀팁 (세금 전문가 관점)

전세 사기 피하는 5가지 꿀팁

전세 사기 피하는 5가지 꿀팁을 세금 전문가의 시각에서 상세하게 안내해 드립니다. 전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 꼼꼼한 준비와 확인이 필수입니다. 특히 세금 문제를 간과하면 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있으므로, 다음 팁들을 숙지하시고 안전한 전세 계약을 체결하시기 바랍니다.

1. 계약 전 등기부등본 철저한 확인 및 분석

등기부등본은 해당 부동산의 권리관계를 보여주는 중요한 문서입니다. 계약 전 반드시 최근 발급된 등기부등본을 확인하여 다음과 같은 사항을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

소유자 확인: 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인합니다. 만약 대리인이 계약하는 경우, 위임장과 인감증명서를 확인하여 적법한 대리인인지 확인해야 합니다.
근저당 설정 확인: 근저당 설정 금액과 채권최고액을 확인합니다. 채권최고액은 실제 빌린 금액의 120~130% 수준으로 설정되므로, 이를 고려하여 전세 보증금을 회수할 수 있는지 판단해야 합니다. 등기부등본상 선순위 채권액과 전세보증금을 합한 금액이 주택 시세의 60%를 넘지 않는 것이 안전합니다.
가압류, 가처분 등 확인: 가압류, 가처분 등이 설정되어 있는 경우, 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로 계약을 신중하게 고려해야 합니다. 특히 세금 체납으로 인한 압류 기록이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
등기명의인 변경 이력 확인: 등기명의인이 자주 변경된 경우, 사기 위험이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다. 변경 사유를 확인하고, 필요하다면 이전 소유자에게 연락하여 사실 관계를 확인하는 것이 좋습니다.
건축물대장과 등기부등본의 일치 여부 확인: 건축물대장과 등기부등본의 내용이 일치하는지 확인합니다. 불일치하는 경우, 불법 건축물이거나 권리관계가 복잡할 수 있으므로 주의해야 합니다.

2. 전세보증금반환보증보험 가입 적극 활용

전세보증금반환보증보험은 전세 계약 종료 후 임대인(집주인)이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관에서 대신 지급해주는 보험입니다. 반드시 가입하여 전세금을 안전하게 보호해야 합니다.

가입 가능 여부 확인: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 취급하며, 주택 종류, 보증금액, 임대인의 신용 등에 따라 가입 가능 여부가 결정됩니다. 계약 전 미리 가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
보증료 확인: 보증료는 보증금액과 주택 유형, 임대인의 신용 등에 따라 달라집니다. 보증료율을 확인하고, 예상 보증료를 계산하여 예산에 반영해야 합니다.
가입 시 필요 서류 준비: 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록등본, 소득증빙서류 등 필요한 서류를 미리 준비해야 합니다.
보험금 지급 조건 확인: 보험금 지급 조건과 절차를 정확히 숙지해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관에 보험금을 청구하는 방법을 미리 알아두는 것이 좋습니다.
갱신 시 유의사항: 전세 계약을 갱신하는 경우, 보증보험도 갱신해야 합니다. 갱신 시 보증료가 변경될 수 있으므로, 미리 확인해야 합니다.

3. 확정일자 및 전입신고 즉시 진행

전입신고와 확정일자는 우리나라에서 전세금을 보호받기 위한 가장 기본적인 법적 절차입니다. 전세 계약 후 즉시 진행해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

전입신고: 새로운 주소지로 이사한 후 14일 이내에 주민센터에 방문하여 전입신고를 해야 합니다. 온라인으로도 신청 가능합니다.
확정일자: 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 주민센터, 등기소, 온라인(인터넷등기소)에서 받을 수 있습니다.
대항력 확보: 전입신고를 하고 실제 거주를 시작하면 대항력이 발생합니다. 대항력은 임차인이 임대차 기간 동안 해당 주택에 거주할 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.
우선변제권 확보: 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권은 해당 주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
주의사항: 전입신고와 확정일자는 반드시 전세 계약서 원본을 가지고 진행해야 합니다. 또한, 전입신고 후에는 주민등록등본을 발급받아 주소와 전입일자가 정확히 기재되었는지 확인해야 합니다.

4. 임대인의 세금 체납 여부 확인

임대인의 세금 체납은 전세보증금 회수에 심각한 위협이 될 수 있습니다. 계약 전 임대인의 동의를 얻어 국세 및 지방세 완납증명서를 확인하거나, 다음과 같은 방법으로 간접적으로 확인할 수 있습니다.

계약 전 확인 요청: 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서 제출을 요청합니다. 정당한 요구이며, 임대인이 거부할 경우 계약을 재고해야 합니다.
주변 탐문: 해당 건물의 다른 세입자나 주변 부동산 중개업소에 문의하여 임대인의 세금 체납 여부에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.
전세보증금반환보증보험 활용: 전세보증금반환보증보험 가입 시, 보증기관에서 임대인의 세금 체납 여부를 확인해줍니다. 이를 통해 간접적으로 확인할 수 있습니다.
계약서 특약 조항 추가: 계약서에 “임대인은 계약 기간 동안 발생하는 세금 체납에 대해 책임을 지며, 이로 인해 임차인에게 손해가 발생할 경우 배상한다”는 내용의 특약 조항을 추가합니다.
세금 체납 시 대응 방법: 임대인의 세금 체납으로 인해 주택이 압류될 경우, 임차인은 배당요구를 통해 전세금을 회수할 수 있습니다. 법률 전문가와 상담하여 적절한 대응 방안을 마련해야 합니다.

5. 안전한 계약 환경 조성 및 특약 활용

계약 시 안전한 환경을 조성하고 특약 조항을 적극 활용하여 전세 사기 위험을 최소화해야 합니다. 꼼꼼한 준비만이 소중한 전세금을 지키는 길입니다.

공인중개사 활용: 공인중개사는 부동산 거래 전문가로서, 권리관계 분석, 계약서 작성, 법률 자문 등 다양한 서비스를 제공합니다. 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 공제증서 가입 여부를 확인해야 합니다.
계약 장소: 가급적 공인중개사 사무실에서 계약을 진행합니다. 외부 장소에서 계약하는 경우, 신분증 위조, 대리 계약 등 사기 위험이 높아질 수 있습니다.
계약 내용 꼼꼼히 확인: 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 이해가 안 되는 부분은 반드시 질문해야 합니다. 구두로 약속한 내용은 반드시 계약서에 명시해야 법적 효력을 가집니다.
특약 조항 활용: 특약 조항은 계약 당사자 간의 특별한 합의 사항을 기재하는 부분입니다. 다음과 같은 특약 조항을 활용하여 전세 사기 위험을 줄일 수 있습니다.
1. “임대인은 계약 체결 후 즉시 근저당권 설정 행위를 하지 않는다.”
2. “임대인은 전세보증금반환보증보험 가입에 적극 협조한다.”
3. “임대인은 계약 기간 동안 발생하는 세금 체납에 대해 책임을 진다.”
계약 후에도 지속적인 관심: 계약 후에도 등기부등본을 주기적으로 확인하여 권리관계 변동이 없는지 확인해야 합니다. 임대인의 연락이 두절되거나, 주택에 문제가 발생할 경우 즉시 법률 전문가와 상담해야 합니다.

확인 항목	세부 내용	위험도	대처 방안
등기부등본	소유자 일치 여부, 근저당 설정 금액, 가압류/가처분 여부, 등기명의인 변경 이력	높음 (전세금 회수 불가 위험)	계약 전 철저히 확인, 위험 요소 발견 시 계약 재고
전세보증금반환보증	가입 가능 여부, 보증료, 보험금 지급 조건	낮음 (전세금 보호 가능)	계약 전 가입 가능 여부 확인, 가입 조건 충족 시 즉시 가입
확정일자 및 전입신고	전입신고 완료 여부, 확정일자 부여 여부	중간 (대항력 및 우선변제권 미확보 시 불이익)	계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 획득
임대인 세금 체납	국세 및 지방세 완납증명서 확인, 주변 탐문	높음 (전세금 압류 위험)	계약 전 확인 요청, 계약서 특약 조항 추가
계약 환경	공인중개사 활용, 계약 장소, 계약 내용 확인, 특약 조항 활용	낮음 ~ 중간 (계약 과정에서의 사기 위험)	안전한 환경 조성, 계약 내용 꼼꼼히 확인, 특약 조항 적극 활용

위에서 제시된 5가지 꿀팁을 숙지하고 실천하여 전세 사기로부터 소중한 자산을 지키시기 바랍니다. 특히, 세금 문제는 전문가의 도움이 필요할 수 있으므로, 필요하다면 세무사나 변호사와 상담하는 것을 권장합니다. 우리나라에서 안전한 전세 생활을 누리시기를 응원합니다.

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전세 사기 피하는 5가지 꿀팁: 계약서 검토의 중요성

전세 사기는 소중한 자산을 한순간에 잃게 만들 수 있는 심각한 문제입니다. 특히 계약서 검토는 전세 사기를 예방하는 가장 기본적인 단계이며, 세금 전문가의 시각에서 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 있습니다. 본 포스팅에서는 계약서 검토를 중심으로 전세 사기를 피하는 5가지 꿀팁을 상세하게 안내해 드립니다.

1. 계약 전 등기부등본 심층 분석

등기부등본은 해당 부동산의 권리 관계를 보여주는 중요한 문서입니다. 계약 전 반드시 발급받아 다음 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

소유자 확인: 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인합니다. 대리인과 계약 시 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
근저당 설정 확인: 근저당 설정 금액과 채권최고액을 확인하고, 전세 보증금과 합산하여 시세 대비 과도하게 설정되어 있는지 확인합니다. 과도한 근저당 설정은 경매 진행 시 보증금을 돌려받지 못할 위험을 높입니다.
가압류, 가등기 확인: 가압류, 가등기 등 권리침해 사항이 있는지 확인합니다. 이러한 권리가 설정되어 있다면 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
등기부등본 변동사항 추적: 계약일 직전 다시 한번 등기부등본을 발급받아 변동사항이 없는지 확인합니다. 계약 이후 잔금 지급일까지 변동사항이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
전세보증금반환채권 담보 대출 확인: 집주인이 전세보증금반환채권을 담보로 대출을 받았는지 확인해야 합니다. 이러한 대출이 있다면, 전세 계약이 종료될 때 보증금을 돌려받는 데 어려움이 생길 수 있습니다.

2. 계약서 특약 조항 활용

계약서 특약 조항은 계약 당사자 간의 특별한 약속을 기재하는 부분입니다. 다음 사항들을 명확하게 기재하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다.

전세 보증금 반환 조건 명시: 계약 만료 시 보증금 반환 절차와 기한을 명확하게 명시합니다. “계약 만료일로부터 OO일 이내에 전세 보증금을 반환한다”와 같이 구체적인 날짜를 기재하는 것이 좋습니다.
임대인의 하자 보수 의무 명시: 임대인의 하자 보수 의무 범위를 명확하게 명시합니다. 누수, 결로 등 발생 시 임대인이 책임지고 수리해야 한다는 내용을 기재합니다.
계약 해지 조건 명시: 임대인의 귀책 사유로 계약이 해지될 경우, 위약금 지급 조항을 명시합니다. 예를 들어, “임대인의 사정으로 계약이 해지될 경우, 임대인은 임차인에게 전세 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다”와 같이 기재할 수 있습니다.
전세보증보험 가입 조건 명시: 임대인이 전세보증보험 가입에 적극 협조해야 한다는 조건을 명시합니다. 임대인이 협조하지 않을 경우, 계약을 해지할 수 있다는 조항을 추가하는 것도 좋습니다.
주택담보대출 제한 조건 명시: 계약 기간 동안 임대인이 추가로 주택담보대출을 받지 못하도록 하는 조건을 명시합니다. 추가 대출은 전세 보증금 회수에 위험을 증가시킬 수 있습니다.

3. 주변 시세 및 거래 정보 확인

계약하려는 부동산의 주변 시세를 꼼꼼히 확인하여 적정 전세 가격인지 판단해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 플랫폼 등을 활용하여 동일 면적, 유사 조건의 거래 사례를 비교 분석합니다. 지나치게 저렴한 전세는 사기 위험이 높으므로 주의해야 합니다. 또한, 해당 지역의 부동산 중개업소를 방문하여 추가적인 정보를 얻는 것도 도움이 됩니다.

4. 전세 보증 보험 가입 적극 활용

전세 보증 보험은 전세 사기 발생 시 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 확실한 방법 중 하나입니다. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 전세 보증 보험을 제공하고 있으며, 가입 조건을 확인하여 적극적으로 활용해야 합니다. 특히, 깡통전세 위험이 높은 경우 전세 보증 보험 가입은 필수입니다. 보증 보험 가입 가능 여부를 계약 전 미리 확인하는 것이 중요합니다.

5. 세금 체납 여부 확인 및 세금 관련 위험 회피

임대인의 세금 체납 여부는 전세 보증금 회수에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 세금 체납으로 인해 부동산이 압류될 경우, 전세 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 계약 전 임대인에게 세금 완납 증명서를 요구하거나, 국세청 홈택스를 통해 세금 체납 여부를 간접적으로 확인할 수 있습니다. (단, 개인정보보호법에 따라 직접적인 확인은 어려울 수 있습니다.)

또한, 전세 계약 시 임대인의 소득세, 재산세 등 세금 관련 문제 발생 시 전세 보증금에 미치는 영향을 최소화하기 위한 방안을 고려해야 합니다.

확인 항목	세부 내용	위험 요소	대응 방안
등기부등본	소유자, 근저당, 가압류 등 확인	경매 진행 시 보증금 손실	계약 전 꼼꼼한 확인 및 전문가 자문
계약서	특약 조항 활용, 보증금 반환 조건 명시	분쟁 발생 시 불리한 상황 초래	명확한 조항 기재 및 법률 전문가 검토
시세 정보	주변 시세 비교, 적정 전세 가격 판단	깡통전세, 사기 위험 증가	국토부 실거래가 공개시스템 활용
보증 보험	HUG, SGI서울보증 등 가입	보증금 미반환 위험	가입 조건 확인 및 적극 활용
세금 체납	임대인의 세금 체납 여부 확인	압류로 인한 보증금 손실	세금 완납 증명서 요구

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 계약서 검토 시 조금이라도 의문이 드는 점이 있다면, 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 변호사, 세무사 등 전문가의 도움을 받아 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 안전하게 전세 계약을 체결하시기 바랍니다. 이러한 과정을 통해 우리나라 국민들의 소중한 자산을 지키고, 전세 사기로부터 안전한 사회를 만들어 나가는데 기여할 수 있습니다. 전세 사기는 예방이 최선입니다.

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다음 뜻

전세 사기 예방: 임대인 신원 확인 완벽 가이드

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전세 사기 피하는 5가지 꿀팁: 임대인 신원 확인하기

전세 사기는 우리나라에서 끊이지 않고 발생하는 심각한 사회 문제입니다. 소중한 전세금을 지키기 위해서는 계약 전 임대인의 신원을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 세금 전문가의 시각으로 임대인 신원 확인 방법을 자세히 알아보겠습니다.

1. 등기부등본 집중 분석: 소유주 일치 여부 및 권리관계 확인

등기부등본은 부동산의 ‘주민등록증’과 같습니다. 반드시 계약 전에 직접 발급받아 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 임대인의 실제 소유주 여부, 선순위 권리 설정 여부, 압류, 가압류, 가등기 등의 권리 관계를 확인해야 합니다.

특히, 다음 사항을 주의 깊게 살펴보십시오.

소유자 정보 확인: 등기부등본 상의 소유자와 계약하려는 임대인이 일치하는지 확인합니다. 대리인과 계약하는 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 소유자에게 직접 연락하여 위임 사실을 재확인해야 합니다.
갑구 확인 (소유권 관련): 갑구에는 소유권의 변동사항이 기록됩니다. 소유자가 자주 바뀌었거나, 특이한 소유권 이전 내역이 있다면 주의해야 합니다.
을구 확인 (소유권 외 권리): 을구에는 근저당권, 전세권, 압류, 가압류 등 소유권 이외의 권리 관계가 기록됩니다. 선순위 근저당이 과도하게 설정되어 있다면 전세금 회수에 어려움이 있을 수 있으므로 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
전세 계약 시점 확인: 전세 계약을 체결하는 시점에 등기부등본을 발급받아 최신 정보를 확인해야 합니다. 계약 직전 변동 사항이 발생할 수도 있으므로 주의해야 합니다.
전문가의 도움: 등기부등본 분석이 어렵다면 부동산 전문가나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

2. 신분증 진위 확인 및 대조: 위조 신분증 주의

임대인의 신분증(주민등록증 또는 운전면허증)을 직접 확인하고, 등기부등본 상의 소유자 정보와 일치하는지 대조해야 합니다.

다음 방법으로 신분증의 진위 여부를 확인할 수 있습니다.

주민등록증 진위 확인 서비스: 정부24 홈페이지에서 주민등록증 진위 확인 서비스를 이용하여 주민등록증의 진위 여부를 확인할 수 있습니다.
운전면허증 진위 확인 서비스: 경찰청 e-운전면허 사이트에서 운전면허증의 진위 여부를 확인할 수 있습니다.
육안 확인: 신분증의 사진, 글자체, 색상 등을 꼼꼼히 확인하여 위조 여부를 의심해야 합니다.
신분증 사본 확보: 계약서 작성 시 임대인의 신분증 사본을 확보해두는 것이 좋습니다.
대조 확인: 등기부등본, 건축물대장 등 다른 공적 서류와 신분증 정보를 대조하여 일치 여부를 확인합니다.

3. 세금 완납 증명서 확인: 체납 여부 확인으로 위험 줄이기

임대인의 세금 완납 증명서를 확인하여 체납 여부를 확인하는 것은 전세 사기를 예방하는 중요한 방법 중 하나입니다. 임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 부동산에 압류가 걸릴 수 있으며, 이는 전세금 회수에 어려움을 초래할 수 있습니다.

다음 사항을 확인하십시오.

지방세 완납증명서: 시, 군, 구청에서 발급받을 수 있으며, 재산세 등 지방세 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
국세 완납증명서: 세무서에서 발급받을 수 있으며, 소득세, 법인세 등 국세 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
확인 시점: 계약 직전에 발급받아 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
미제출 시: 임대인이 세금 완납 증명서 제출을 거부하는 경우, 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
대체 방법: 임대인의 동의를 얻어 직접 세무서 또는 시, 군, 구청에서 체납 사실 여부를 확인할 수도 있습니다.

4. 전세보증금 반환 보증 가입 가능 여부 확인

전세보증금 반환 보증은 전세 계약 종료 후 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관에서 전세금을 대신 지급해주는 제도입니다. 전세 계약 전에 해당 주택이 전세보증금 반환 보증 가입이 가능한지 확인하는 것은 매우 중요합니다.

전세보증금 반환 보증 가입 가능 여부를 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

HUG (주택도시보증공사): HUG 홈페이지 또는 콜센터를 통해 전세보증금 반환 보증 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다.
SGI 서울보증: SGI 서울보증 홈페이지 또는 콜센터를 통해 전세보증금 반환 보증 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다.
보증 조건 확인: 각 보증기관마다 보증 조건이 다르므로, 보증 가입 가능 금액, 보증료 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
미가입 사유 확인: 전세보증금 반환 보증 가입이 불가능한 경우, 그 사유를 확인하고 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
계약서 특약: 계약서에 “전세보증금 반환 보증 가입을 조건으로 한다”는 특약을 명시하는 것이 좋습니다.

5. 주변 시세 및 거래 이력 확인: 깡통전세 위험 줄이기

계약하려는 주택의 주변 시세와 최근 거래 이력을 꼼꼼히 확인하여 깡통전세의 위험을 줄여야 합니다. 깡통전세란 전세보증금이 주택 매매 시세보다 높거나 거의 비슷한 경우를 의미하며, 이 경우 경매에 넘어갈 경우 전세금 회수가 어려워질 수 있습니다.

다음과 같은 방법으로 시세 및 거래 이력을 확인할 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템: 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 해당 주택 또는 유사한 주택의 최근 거래 가격을 확인할 수 있습니다.
부동산 플랫폼: 네이버 부동산, 직방, 다방 등 부동산 플랫폼에서 주변 시세를 확인할 수 있습니다.
공인중개사 상담: 주변 공인중개사에게 시세 및 거래 이력에 대한 정보를 문의합니다.
감정평가: 필요에 따라 감정평가사의 감정평가를 받아 시세를 객관적으로 확인할 수 있습니다.
주의사항: 주변 시세와 전세보증금을 비교하여 깡통전세 위험이 없는지 판단하고, 시세 하락 가능성도 고려해야 합니다.

임대인 신원 확인은 전세 사기를 예방하는 가장 기본적인 단계입니다. 위에 제시된 방법들을 꼼꼼히 확인하여 안전한 전세 계약을 체결하고, 소중한 전세금을 지키시길 바랍니다.

확인 항목	확인 방법	주의 사항
등기부등본	직접 발급 후 소유주, 권리관계 확인	계약 직전 발급, 을구의 선순위 권리 관계 주의
신분증	진위 확인 서비스 이용, 육안 확인	등기부등본 상 소유주와 일치 여부 확인, 위조 여부 확인
세금 완납 증명서	지방세, 국세 완납 증명서 확인	계약 직전 발급, 미제출 시 계약 신중 고려
전세보증금 반환 보증	HUG, SGI 서울보증 가입 가능 여부 확인	보증 조건 확인, 미가입 사유 확인
주변 시세	실거래가 공개시스템, 부동산 플랫폼 확인	깡통전세 위험 여부 확인, 시세 하락 가능성 고려

임대인 신원 확인을 통해 안전한 전세 계약을 체결하는 것은 물론, 계약 이후에도 지속적인 관심을 가지고 부동산 관련 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 문제가 발생했을 경우, 즉시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

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다음 뜻

전세 사기 예방 꿀팁: 보증금 지키는 완벽 가이드 (세금 전문가 제언)

전세 사기 피하는 5가지 꿀팁: 보증금 안전하게 보호하기

소중한 보증금을 지키기 위한 완벽 가이드, 지금부터 세금 전문가의 시각으로 전세 사기 예방 5가지 꿀팁을 상세하게 안내해 드립니다. 전세 계약은 큰 돈이 오가는 중요한 계약인 만큼, 꼼꼼한 준비와 주의가 필요합니다.

1. 계약 전 필수 확인: 등기부등본 & 건축물대장 심층 분석

등기부등본과 건축물대장은 계약하려는 집의 ‘얼굴’과 같습니다. 꼼꼼하게 확인하여 숨겨진 위험 요소를 찾아내야 합니다.

등기부등본 갑구 확인: 소유자 명의, 압류, 가압류, 가등기 등 권리침해 사항을 확인합니다. 소유자가 계약 당사자와 일치하는지 신분증으로 대조하는 것은 필수입니다.
등기부등본 을구 확인: 근저당 설정 여부 및 채권최고액을 확인합니다. 근저당 설정액이 과도하게 높다면 전세 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있습니다.
건축물대장 확인: 건물의 종류, 면적, 층수, 위반 건축물 여부 등을 확인합니다. 불법 건축물일 경우 전세자금 대출이 거절될 수 있고, 추후 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다.
미납 세금 확인: 집주인의 미납 국세, 지방세 여부를 반드시 확인해야 합니다. 집주인의 세금 체납 사실이 있다면, 전세 보증금보다 세금이 먼저 변제될 수 있습니다. 국세는 열람 신청을 통해 확인 가능합니다.
전세보증보험 가입 가능 여부 확인: HUG (주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 전세보증보험 가입 가능 여부를 사전에 확인합니다. 가입 가능 여부가 보증금 회수의 안전성을 판단하는 중요한 지표가 됩니다.

2. 안전한 계약 진행: 특약 조항 활용 & 계약서 꼼꼼히 읽기

계약서에 명확하게 특약 조항을 기재하여 혹시 모를 분쟁에 대비하고, 계약 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

특약 조항 활용: “계약 체결일 기준 등기부등본 내용과 실제 권리관계가 다를 경우 계약은 무효로 하고, 계약금은 즉시 반환한다” 와 같이 명확한 문구를 기재합니다.
계약서 내용 꼼꼼히 읽기: 계약 당사자, 주소, 보증금, 계약 기간 등 기본 정보는 물론, 계약 해지 조건, 원상복구 의무 등 세부 조항까지 꼼꼼하게 확인합니다.
확정일자 받기: 전입신고 후 계약서에 확정일자를 받아두면, 추후 경매 발생 시 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
대리인 계약 주의: 집주인 본인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 집주인에게 직접 연락하여 위임 사실을 확인해야 합니다.
계약금 송금 시 주의: 반드시 등기부등본 상의 소유자 명의 계좌로 송금하고, 송금 내역을 보관합니다.

3. 전세보증금 반환 보증보험 가입: HUG vs SGI 비교 분석

전세보증금 반환 보증보험은 전세 사기 피해를 최소화할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나입니다. HUG와 SGI의 장단점을 비교하여 자신에게 맞는 상품을 선택해야 합니다.

구분	HUG (주택도시보증공사)	SGI (서울보증)
보증 대상	단독, 다세대, 연립, 아파트, 주거용 오피스텔	단독, 다세대, 연립, 아파트, 주거용 오피스텔
보증 한도	보증금 전액	보증금 전액
보증료율	주택 종류, 신용등급 등에 따라 상이 (연 0.115% ~ 0.154% 수준)	주택 종류, 신용등급 등에 따라 상이 (연 0.128% ~ 0.192% 수준)
가입 조건	주택 가격 조건, 부채 비율 조건 등	주택 가격 조건, 부채 비율 조건 등
장점	공공기관 운영으로 안정성 높음, 보증료 지원 정책 활용 가능	HUG 대비 가입 조건이 다소 완화
단점	SGI 대비 가입 조건이 다소 까다로움	HUG 대비 보증료가 다소 높을 수 있음

보증료는 주택 종류, 보증금액, 신용등급 등에 따라 달라지며, HUG의 경우 사회취약계층에 대한 보증료 할인 혜택을 제공하기도 합니다. 꼼꼼히 비교하여 자신에게 유리한 상품을 선택하는 것이 중요합니다. 전세보증금 반환 보증보험은 선택이 아닌 필수입니다.

4. 계약 후에도 안심은 금물: 주기적인 등기부등본 확인

계약 후에도 주기적으로 등기부등본을 확인하여 새로운 권리침해 사항이 발생했는지 확인해야 합니다. 최소 3개월에 한 번씩 확인하는 것이 좋습니다.

온라인 등기부등본 발급: 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 에서 간편하게 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 비용은 1통당 700원입니다.
변동 사항 알림 서비스 활용: 등기변동알림 서비스를 신청하면, 등기부등본에 새로운 변동 사항이 발생했을 때 문자 메시지 또는 이메일로 알림을 받을 수 있습니다.
전세 사기 의심 징후 발견 시 즉시 대응: 집주인이 연락을 피하거나, 세금 체납 통지서를 받는 등 전세 사기 의심 징후가 발견되면 즉시 법률 전문가와 상담하여 대응해야 합니다.

5. 문제 발생 시 신속한 대처: 법률 전문가 & 정부 지원 활용

전세 사기 피해가 발생했다면, 혼자 해결하려고 하지 말고 즉시 법률 전문가와 상담하고 정부 지원 제도를 적극 활용해야 합니다.

법률 전문가 상담: 변호사, 법무사 등 법률 전문가와 상담하여 법적 대응 방안을 모색합니다. 대한법률구조공단 (www.klac.or.kr) 에서는 무료 법률 상담을 제공하고 있습니다.
전세피해지원센터 활용: 국토교통부 전세피해지원센터 (전화: 1533-8119) 에서는 전세 사기 피해 상담, 법률 지원, 주거 지원 등을 제공합니다.
경찰 신고 및 고소: 사기 혐의가 명백하다면 경찰에 신고하고, 법원에 고소장을 제출합니다.
임차권등기명령 신청: 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지합니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 해주는 제도입니다.
보증금 반환 소송 제기: 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기하여 법적으로 보증금 반환을 요구합니다.

전세 계약은 신중하게 접근해야 하며, 꼼꼼한 확인과 대비만이 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 전세 사기 예방을 위한 노력이 우리나라 국민들의 소중한 자산을 보호하는 데 기여할 것입니다.

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전세 사기 피하는 꿀팁: 권리금과 차임 점검

전세 사기 피하는 5가지 꿀팁: 권리금과 차임 점검하기

소중한 자산을 지키기 위해 전세 계약 시 권리금과 차임을 꼼꼼히 확인하는 것은 필수입니다. 세금 전문가의 시각으로, 전세 사기를 예방하는 5가지 핵심 팁을 상세히 안내해 드립니다.

1. 권리금 존재 여부 및 적정성 확인

상가 건물 등에서 흔히 발생하는 권리금은 주택 임대차에서는 원칙적으로 발생하지 않습니다. 그러나 간혹, 주택임대차 계약에서 권리금 명목의 금전 요구가 있을 수 있으니 주의해야 합니다.

만약 권리금 요구가 있다면, 그 이유와 금액의 적정성을 반드시 확인해야 합니다.
부동산 중개업자에게 문의하거나, 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다.
계약서 작성 시 권리금 관련 조항이 있다면 삭제를 요구하거나, 특약 사항에 명확히 기재해야 합니다.
권리금의 성격에 따라 세금 문제가 발생할 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
권리금 명목으로 지급된 금액에 대한 영수증을 반드시 보관해야 합니다.

2. 주변 시세 대비 과도한 차임(월세) 점검

전세 계약이지만, 일부를 월세(차임)로 지급하는 경우가 있습니다. 이때, 주변 시세와 비교하여 과도한 차임인지 확인해야 합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 주변 유사 매물의 월세 시세를 확인합니다.
만약 시세보다 현저히 높은 차임이라면, 계약 조건을 재협상하거나 다른 매물을 알아보는 것이 좋습니다.
차임이 과도하게 높게 책정된 경우, 전세 사기의 위험이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.
보증금과 월세 전환 시 적용되는 이율이 적정한지 확인해야 합니다. 법정 전환율을 초과하는 경우 불리한 조건일 수 있습니다.
차임 지급 내역은 꼼꼼히 기록하고, 영수증을 보관하여 추후 분쟁에 대비해야 합니다.

3. 임대인의 세금 체납 여부 확인

임대인의 세금 체납은 전세 보증금 회수에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

국세청 홈택스에서 ‘미납국세 열람 신청’을 통해 임대인의 동의를 받아 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
지방세는 해당 지방자치단체의 세무 부서에 문의하여 확인할 수 있습니다.
임대인이 세금을 체납한 경우, 전세 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있으므로 주의해야 합니다.
만약 임대인이 세금 체납 사실을 숨기거나, 확인을 거부한다면 계약을 재고해야 합니다.
계약서 작성 시 임대인의 세금 완납 의무를 명시하는 특약 조항을 추가하는 것도 좋은 방법입니다.

4. 계약 전 등기부등본 재확인 및 권리관계 변동 확인

계약 직전 등기부등본을 다시 확인하여 계약 당시와 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.

계약 당일, 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 발급받아 확인합니다.
근저당 설정, 가압류, 가등기 등 새로운 권리 관계가 설정되었는지 꼼꼼히 확인합니다.
만약 권리 관계에 변동이 있다면, 즉시 계약을 중단하고 법률 전문가와 상담해야 합니다.
등기부등본 확인 시 위조 여부를 의심해보고, 진위 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
계약 후에도 주기적으로 등기부등본을 확인하여 권리 관계 변동 여부를 주시해야 합니다.

5. 전세보증금반환보증 가입 적극 활용

전세보증금반환보증은 전세 사기로부터 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 제공하는 전세보증금반환보증에 가입합니다.
보증 가입 요건을 확인하고, 보증료를 납부해야 합니다.
보증 가입 시 임대인의 동의가 필요할 수 있으며, 보증 기관에서 요구하는 서류를 준비해야 합니다.
전세 계약 기간 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증 기관에 보증금 지급을 청구할 수 있습니다.
보증 가입은 전세 사기의 위험을 최소화하고, 안정적인 주거 환경을 확보하는 데 도움이 됩니다.

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 계약입니다. 권리금 및 차임 점검을 포함하여 위에 제시된 5가지 팁을 꼼꼼히 확인하여 소중한 재산을 안전하게 지키시길 바랍니다. 만약 의문점이 있다면, 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

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